W ostatnich kilkudziesięciu latach w Polsce znacznie wzrosła liczba nowych budynków mieszkalnych i przemysłowych. Niejednokrotnie tam, gdzie kiedyś uprawiano rolę, powstały piękne osiedla domków jednorodzinnych. W świetle przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych budowa domu na gruncie rolnym wymaga przeprowadzenia specyficznej procedury zwanej potocznie odrolnieniem.
Procedurę odrolnienia i zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych reguluje Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jak również Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Ochrona gruntów rolnych i leśnych
W myśl przepisów Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, grunty rolne podlegają ochronie, która wyraża się w:
- ograniczaniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze lub nieleśne,
- zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów rolnych oraz szkodom w produkcji rolniczej, powstającym wskutek działalności nierolniczej i ruchów masowych ziemi,
- rekultywacji i zagospodarowaniu gruntów na cele rolnicze,
- zachowaniu torfowisk i oczek wodnych, jako naturalnych zbiorników wodnych,
- ograniczaniu zmian naturalnego ukształtowania powierzchni ziemi.
Zgodnie z w/w ustawą na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Mając powyższe na uwadze, procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne – tzw. odrolnienie jest procesem czasochłonnym, a często kosztownym.
Procedura odrolnienia gruntów – etapy
Procedurę odrolnienia, tj. zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na grunty nierolnicze i nieleśne, można podzielić na dwa etapy, a mianowicie:
- Etap I – to przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, które dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) bądź w przypadku, gdy gmina nie posiada planu miejscowego i taki plan nie zostanie w najbliższym czasie uchwalony, poprzez ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
- Etap II – to wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.
Przeczytaj: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w MPZP
Przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem prawa miejscowego gminy. Procedurę opracowania planu miejscowego określa Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje na wniosek osoby zainteresowanej.
Z uwagi, że żadna z w/w ustaw nie określa wzoru wniosku w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, sugeruje się, aby wniosek w tej sprawie, kierowany do wójta, burmistrza, prezydenta miasta zawierał następujące dane:
- Nazwisko i imię wnioskodawcy.
- Adres zamieszkania.
- Adres nieruchomości rolnej – gmina, obręb ewidencyjny, numer działki.
- Opis nieruchomości, która ma zostać objęta procedurą zmiany przeznaczenia.
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
Złożony przez osobę zainteresowaną wniosek nie podlega przepisom Kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza, że posiada on wyłącznie charakter postulatywny.
Zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gruntów rolnych stanowiących użytki klasy I-III, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
- grunty rolne położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- grunty rolne położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
- powierzchnia gruntów rolnych nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Wniosek do właściwego ministra spraw rozwoju wsi w sprawie zmiany przeznaczenie gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze i leśne w miejscowym planie zagospodarowania, składa wójt, burmistrz, prezydent miasta.
Zgoda ministra do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanowi podstawę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy w przedmiotowym zakresie.
Zmiana MPZP przez gminę
Sygnałem do przystąpienia gminy do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest istotny stopień niezgodności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z funkcjonującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy oraz mnogość wniosków w zakresie potrzebnych zmian.
Wójt, burmistrz, prezydent miasta okresowo przeprowadza analizę poszczególnych dokumentów oraz potrzeb wynikających ze złożonych wniosków w sprawie zmiany przeznaczenia.
Wójt, burmistrz, prezydent miasta po dokonaniu analizy potrzeb gminy w zakresie planu miejscowego przygotowuje materiały geodezyjne, ustala niezbędny zakres prac planistycznych, a następnie kieruje do Rady Gminy wniosek o podjęcie uchwały w sprawie przystąpienia gminy do zmiany planu miejscowego.
Zgodnie z Art. 17 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Rada Gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu gminy do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i niezwłocznie:
1. Ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.
2. Zawiadamia na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu.
3. Sporządza projekt planu miejscowego rozpatrując wnioski, o których mowa w pkt. 1, wraz z prognozą oddziaływania na środowisko.
4. Sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36.
5. Występuje o:
a) opinię o projekcie planu do:
- gminnej lub innej właściwej, komisji urbanistyczno-architektonicznej,
- wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast, graniczących z obszarem objętym planem, w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,
- regionalnego dyrektora ochrony środowiska,
- właściwych organów administracji geologicznej w zakresie udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych,
- właściwego organu Państwowej Straży Pożarnej i wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska w zakresie lokalizacji nowych zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, zmian, o których mowa w art. 250 ust. 5 i 7 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, w istniejących zakładach o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii i nowych inwestycji oraz rozmieszczenia obszarów przestrzeni publicznej i terenów zabudowy mieszkaniowej w sąsiedztwie zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, w przypadku, gdy te inwestycje, obszary lub tereny zwiększają ryzyko lub skutki poważnych awarii,
- właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego,
- starosty, jako właściwego organu ochrony środowiska w zakresie terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
- operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego w zakresie sposobu zagospodarowania gruntów leżących w odległości nie większej niż 40 metrów od osi istniejącej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć, w przypadku, gdy górne napięcie tej linii elektroenergetycznej jest równe, co najmniej 220 kV,
oraz o
b) uzgodnienie projektu planu z:
- wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych,
- organami właściwymi do uzgadniania projektu planu na podstawie przepisów odrębnych, właściwym zarządcą drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę,
- właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa,
- dyrektorem właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani,
- właściwym organem nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych,
- ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej,
- właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu,
- zarządem województwa w zakresie uwzględnienia wyników audytu krajobrazowego, o którym mowa w art. 38a,
- dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią,
oraz
c) występuje zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne;
6. Wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień oraz ogłasza, w sposób określony w pkt. 1, o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu, na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres, co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami,
7. Wyznacza w ogłoszeniu, o którym mowa w pkt. 1, termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu planu.
8. Rozpatruje uwagi, o których mowa w pkt. 7, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania.
9. Wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag, o których mowa w pkt. 7, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia.
10. Przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego wraz z listą nieuwzględnionych uwag, o których mowa w pkt. 7.
Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu. Uwagi do projektu planu należy wnieść na piśmie w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu.
Jako wniesione na piśmie uznaje się również uwagi wniesione za pomocą elektronicznej skrzynki podawczej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 570):
- opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo
- opatrzone podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP.
Jeżeli Rada Gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag do projektu planu − czynności, o których mowa w Art. 17, ponawia się w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian.
Przedmiotem ponowionych czynności może być jedynie część projektu planu objęta zmianą.
Plan miejscowy uchwala Rada Gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych.
Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi.
Uchwała Rady Gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała Rady Gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego, podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.
Każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.
Przeczytaj: Jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej
Kolejnym etapem procedury odrolnienia gruntów rolnych jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Decyzję w sprawie wyłączenia gruntów rolnych z produkcji wydaje starosta.
Wniosek w sprawie wyłączenia gruntów rolnych z produkcji może złożyć właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna jak również jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
Przez wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów.
Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę.
Zgodnie z Art. 11 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wymagają:
- użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb
oraz
- użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V, i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także grunty:
- pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
- pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
- pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
- rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
- pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
- zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
- torfowisk i oczek wodnych,
- pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klasy I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów określonych w punktach 1-8, określa się obowiązki związane z wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji rolnej.
Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.
Wydanie decyzji dotyczącej wyłączenia gruntów z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wyjątek stanowią jednak grunty wymienione w punktach 1-8.
Wniosek w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej należy złożyć w starostwie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości – gruntu rolnego.
Do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, kierowanego do starosty, należy dołączyć następujące dokumenty:
- Tytuł prawny do nieruchomości np.: umowę kupna-sprzedaży, umowę darowizny, poświadczony skrócony odpis księgi wieczystej.
- Opinię z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z częścią graficzną w sprawie przeznaczenia w tym planie wnioskowanej nieruchomości.
Do opinii należy dołączyć część graficzną miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. - Projekt zagospodarowania działki powinien zawierać:
mapę do celów projektowych, którą można uzyskać w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej wraz z opisem własności gruntów,
zestawienie powierzchni z zaznaczoną powierzchnią i klasą gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji.
Przed złożeniem wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej do starostwa można skontaktować się z pracownikiem starostwa i uściślić, jakie załączniki należy dołączyć do przedmiotowego wniosku.
Wydanie decyzji dotyczącej wyłączenia gruntów z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Przeczytaj: Pozwolenie na budowę – jak uzyskać?
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji jest zobowiązana uiścić należność i opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji (termin faktyczne wyłączenie gruntów z produkcji to wbicie szpadla w ziemię na działce wyłączonej z produkcji rolnej).
Przez należność należy rozumieć jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji.
Przez określenie opłata roczna – należy rozumieć opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, która jest uiszczana:
- w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10,
- w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający nieruchomość wyłączoną z produkcji rolnej ma obowiązek uprzedzić o tym nabywcę.
Wysokość należności za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych określa tabela zawarta w Art. 12 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:
- do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
- do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
Od decyzji starosty można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego. Odwołanie należy złożyć za pośrednictwem starostwa, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji.
Wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej możemy pobrać ze stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju: LINK.
Do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy dołączyć:
- Wypis z rejestru gruntów.
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Decyzja o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy wnioskowany do wyłączenia obszar gruntu nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).
- Dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (odpis księgi wieczystej – oryginał, uwierzytelniona kopia).
- Dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją (oryginał, uwierzytelniona kopia).
- Projekt zagospodarowania działki lub terenu (oryginał).
- Pełnomocnictwo (oryginał, uwierzytelniona kopia).
- Dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Ustawa z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Foto: Unsplash.com, Fotolia.
